皆さんはリノベーションと言えば、戸建てとマンションのどちらを連想するでしょうか?

一昔前はリノベーションと言えば、店舗がほとんどであったのに対し、今は住まいのリノベーションが多数を占めています。
そこには様々な理由があるかと思いますが、新築住宅神話が崩れ、少しでもコストを抑えて住まいを手に入れたいという想いが後押ししているように思います。

そこで、これからリノベーションを検討されている方に向け、メリット、デメリット、注意点などを考察してみたいと思います。
今回は「中古マンションの購入」+「リノベーション」をピックアップします。
新築マンションをお探しの方も、いずれリノベーションをすることもあるかと思うので、是非ご一読ください。


●中古マンションの選択基準について

中古マンションは数多く販売されており、築年数、間取り、金額、駅からの距離など、様々な選択肢がある中、何を基準にしたらいいのかわからなくなることもあるでしょう。

その中で恐らく最も重視されるのは、物件価格や築年数かと思います。
どちらもとても重要な項目であり、検討しないことは考えられません。
その2項目の他、間取り(広さ)、駅からの距離も重要であると考えます。
金額や築年数は建設されてから時間が経つことによって変動していきますが、面積や駅からの距離はほぼ変わることがありません。
ですので、併せて検討していくことが重要です。

○物件価格について

物件の購入金額は安い方がいいですよね。
多くの方は、物件の購入に際し、住宅ローンを組まれると思います。
借りる総額が少なければ、返済の負担も軽くなる上、賃貸の家賃以下となることもあるでしょう。
マンションの場合、月々の出費の中に修繕積立費も加算されるので注意が必要です。
物件によってマチマチですが、200円/㎡程度となることが多いようです。

リノベーションを前提に物件を購入するなら、1500万円以下とすることをオススメします。
1500万円を超えると、リノベーション費用を含む総額では、新築マンションも視野に入ってきます。

○間取り(広さ)について

夫婦とお子さんが1人の場合、最低でも2LDK、60㎡は必要です。
3LDKを2LDKにリノベーションすることも出来ます。
お子さんが2人以上の場合は、中古の戸建て住宅も視野に入れるといいでしょう。
お子さんを2人と想定する場合は、80㎡前後、3LDKは必要になります。
しかし、最近の3LDKに比べ、昔の3LDKは収納も少なく、狭く感じやすいものとなっています。
間取りだけでなく面積を基準に考え、収納の数や大きさがどの程度見込めるのかを判断しましょう。

マンションの場合、リノベーションが可能な部分は玄関ドアの内側からサッシの内側までです。
古いマンションでは、玄関ドアが断熱されていなかったり、アルミサッシにシングルガラスという組み合わせであることもあります。
これらは熱の移動が非常に多いため、夏暑かったり、冬に寒かったりといった弊害があることもあるので、内窓をつけるなどの断熱改修も視野に入れると良いでしょう。

また、バルコニーは避難経路となっている場合が多いので、物を置く際には避難の支障とならないよう注意をしましょう。

○駅からの距離について

これも間取り(広さ)と同じく、変わることがほぼ見込めない項目です。
中古のマンションでは駅から近いものも散見されます。
駅から近い場合、価値が落ちにくく、将来的に再度売却することや賃貸に出すことも考えられるでしょう。

概ね徒歩15分、遠くても20分くらいまでは需要が見込めますし、普段の運動不足解消に歩くことも出来るのでオススメです。
駅から距離がある場合は、敷地内または近隣に月極駐車場があるのかは必ずチェックをしましょう。
それより遠い場合は自己居住用として割り切ることも視野に入れましょう。

○築年数について

1981年6月に新耐震基準が施行されており、ばらつきはあるものの、それまでの建物に比べ、地震への耐力が改善されています。
それ以前のものは現在の耐震基準の半分程度の耐力しか持たないものも多く存在する上、民間事業者であるため耐震補強はおろか、耐震診断も行われていない可能性もあります。
心休まる家庭が、命を脅かす存在になっては本末転倒です。
予算が許すのであれば、1981年6月以降に建設されたものを選択しましょう。さらに、耐震診断や耐震補強工事がされている、またはされる予定があるものは管理組合がしっかりと運営されている証拠でもあります。長期的な修繕計画も期待出来ると思います。

●固定資産税について

中古マンションを購入すると、購入した年は登録免許税と不動産取得税、それ以降は固定資産税がかかってきます。
これは不動産を購入・所有すると立地などの諸条件により自動的に計算され、課税されるものですが、いくつかの条件を満たすことによって控除を受けることが出来ます。
その条件はここでは割愛しますが、数年に渡り、控除を受けられるものもあるので、その内容は一度調べておくことをオススメします。

■各種ご相談について

私たちつなぐデザインオフィスでは、新築・中古を問わず、これから新しい暮らしを始めようとする方からの、様々なご相談を受け付けています。
まだ探し始めて間もないなど、漠然とした不安をお持ちの場合は面談による条件の整理や、提携するファイナンシャルプランナーさんによるFP相談などのご用意もございます。

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